[5분 경제 상식] DSR·DTI·LTV 헷갈리는 대출 규제, 한방에 이해하기!

“왜 대출이 안 나와요?” 그 질문의 답은 이 세 글자에 있습니다. DSR, DTI, LTV

 

 

집을 사려던 A 씨는 고민에 빠졌습니다.

부동산 중개소에서는 대출 3억 원쯤은 나올 거라고 했지만, 막상 은행에서는

“DSR 때문에 대출이 안 됩니다.”

“LTV 한도 안 넘게 조정해 드려야 해요.”

라는 얘기만 들었죠.

 

DSR, DTI, LTV.

이 세 가지는 대출 승인 여부와 한도를 결정짓는 핵심 규제 기준입니다.

하지만 금융 상품 안내서나 뉴스에 등장할 땐 너무 어렵게 표현되어 있죠.

오늘은 이 규제들을 ‘진짜 내 상황에 어떤 영향을 주는가’라는 관점에서 한 번에, 제대로 설명드릴게요.

 

 

 

핵심 먼저 짚고 가기: 간단 표 

LTV, DTI, DSR 핵심요약

 

 

 

 

 

 

1. LTV - 내 집이 담보로 얼마나 인정받는가?

LTV (Loan To Value ratio)는 부동산 담보가치 대비 대출 가능 금액 비율을 말해요.

예를 들어 시가 5억 원 아파트에 대해 LTV가 70%라면, 최대 3.5억 원까지 대출이 가능한 거죠.

 

핵심 포인트

LTV = (대출 가능 금액 ÷ 담보가치) × 100 지역·대출 목적에 따라 기준이 달라짐 예: 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50~60%, 일반지역 70%까지 가능

 

 

주의사항:

LTV는 부동산 가격이 올라도 자동 상승하지 않음 ‘공시지가’, ‘감정평가’, ‘담보 인정액’ 등 은행의 내부 기준에 따라 보수적으로 책정됨

 

실제 상황 예시

서울 강남구 아파트 (투기과열지구)

: 시가 10억 원 → LTV 40% → 최대 대출 4억 원

경기도 외곽 아파트 (비규제지역)

: 시가 5억 원 → LTV 70% → 최대 대출 3.5억 원

 

 

 

 

 

2. DTI - 소득 대비 기존 주택대출 상환능력

DTI (Debt To Income ratio)는 내 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액의 비율이에요.

쉽게 말해, 너 월급으로 이거 다 갚을 수 있어?”를 따지는 지표입니다.

 

핵심 포인트

DTI = (연간 주택대출 원리금 ÷ 연소득) × 100 주택담보대출만 계산 대상 (신용대출 등은 제외) 보통 기준은 40% (투기지역은 더 낮음)

 

소득 인정 기준 주의

직장인은 소득금액증명원/원천징수영수증 자영업자나 프리랜서는 세무신고한 과세표준 기준 무소득자나 소득 불분명자는 DTI 자체 적용 어려움

 

DTI 낮게 유지하는 팁

배우자, 부모님 등 공동소득자 등록으로 DTI 완화 가능 기존 주택담보대출 조기상환 시 DTI 개선

 

 

 

 

 

3. DSR - 요즘 대출 규제의 최종 보스

DSR (Debt Service Ratio)은 연소득 대비 ‘모든’ 대출 원리금 상환액의 비율입니다.

여기엔 신용대출, 마이너스통장, 학자금, 카드론까지 모두 포함됩니다.

 

핵심 포인트

DSR = (모든 대출 연간 원리금 ÷ 연소득) × 100 1금융권 기준: 40% 2금융권(저축은행 등): 50%

 

중요

대출 심사는 이제 ‘DSR 중심’으로 바뀌었습니다. 특히 2022년 이후부터 대출총액 1억 원 초과시 DSR이 반드시 적용되며, 신용대출이든 주택담보대출이든 예외 없이 걸려요.

 

예시

연소득 5천만 원인 B 씨가 마이너스 통장 2,000만 원, 신용대출 3,000만 원을 보유

→ 두 대출의 연간 상환액이 2천만 원이면

→ DSR은 2천 ÷ 5천 = 40%

→ 신규 대출 거의 불가

 

 

 

 

 

DSR·DTI·LTV 쉽게 비교하기

DSR·DTI·LTV 쉽게 비교하기

 

 

 

 

 

자주 묻는 질문들

Q. LTV가 높으면 좋은 거 아닌가요?

→ 무조건 그렇진 않습니다.

LTV가 높으면 대출은 많이 되지만 조금만 집값이 떨어져도 ‘깡통’ 위험이 커져요.

 

Q. DSR 때문에 집 사기가 너무 어렵습니다. 우회 방법 없나요?

→ 소득을 공동명의로 늘리거나, 정책대출(보금자리론 등) 활용이 대안이 될 수 있어요.

 

Q. DTI와 DSR 중 뭐가 더 중요해요?

→ 과거엔 DTI가 주였지만, 요즘은 DSR이 훨씬 더 중요합니다.

 

 

 

 

마무리 - 대출이 쉬워지는 첫걸음은 ‘이해’다

이제는 단순히 신용이 높다고 해서 대출이 잘 나오는 시대가 아닙니다.

은행은 이렇게 묻습니다.

"이 사람은 얼마를 벌고, 얼마나 빌렸고, 얼마나 감당할 수 있나?"

LTV는 집값을, DTI는 주택대출 부담을, DSR은 당신의 전반적인 금융 여력을 들여다봅니다.

이 세 가지를 알면, 당신의 대출 전략은 훨씬 강해집니다.

감사합니다!